怎么做澳洲房产开发商？
1. 先买一些地，不一定要买得很贵，但要买一些。有了这些地，你才能去开发。 如何购买土地呢？你可以通过拍卖会、房地产网站以及报纸来寻找你中意的土地，也可以让中介来帮你搜寻。但这里要注意一点，在澳大利亚有一些地区的土地是不可交易的。具体哪些地区不可交易，你可查阅澳大利亚政府网站。一般来说，大城市周边的郊区，乃至市区内的土地都是可交易的。
2. 设计建设方案。你要做怎样的楼盘，是建几十套还是几百套。你的目标客户是谁，这些都要在你的建设方案里阐述清楚。
3. 开一个建筑公司。如果你之前没有做过建筑工程，你可以找一个合作伙伴，合伙开一个建筑公司。这样在接下去的项目运作中，你们可以互相协调，一起把握机会。对于创业者来说，初期开办一个小型的建筑公司成本并不是很高。但如果你希望在资金上有更多的流动，以便操作更大的项目，你可以考虑找一些风险投资人（VC）为他们所看好潜力股创业者的梦想而投入资金。
4. 申请贷款。如果在你起步阶段，你手上已经有些土地，你需要开发但却缺少资金，那你就可以向银行申请抵押贷款或是信用贷款。如果是信用贷款的话，需要你所在的公司成立满一年且经营状况较好。一般情况，银行会审核你公司近6个月的财务状况作为参考。
5. 招募职员，组建团队。一个有实力的建筑工程队往往需要各方面的专业人才，如建筑设计师、结构工程师、土木工程师、会计师和律师等。
1、获得开发地，主要是通过购买的方式。在澳洲一般有拍卖或私下议价等方式获得土地。作为开发用地一般要满足开发所需的最基本条件，如与周围的环境没有太大的冲突，所处区域的规划允许在该土地上进行开发等等。
在澳洲做开发商的土地来源有几种情况：一是从土地所有者手中购买（一般政府手中持有大量土地）；二是从开发商或投资商手中购买已平整好的土地或开发项目（如已通过规划并签订土地平整及基础设施合同的项目）。这种情况主要发生在投资者手中持有土地而急需用钱或不愿继续再承担下一步风险的时候出现。由于澳洲法律上允许土地开发和建筑相分离，很多开发商拿到土地之后就将其转手出售，这样做的好处在于可以获得市场即时溢价，获得较高收益且还避免了下一步开发中所要面临的风险。三是从住宅开发商手中购买已建好的项目，如别墅或公寓等，这种投资途径风险较小，其获得的租金回报也比较安全。
2、聘请专业机构，如测量师楼、建筑商、律师行、会计等。一个好的测量师楼是非常重要的，是作为开发商成败的关键。测量师楼在澳洲是受政府严格管理的专业机构，政府规定，建筑商在向政府部门申请建设许可和开工许可时必须通过有政府认证的测量师申办才能获得政府批准。同时政府规定只有测量师才能与政府签订土地平整和建设基础设施合同。因此，测量师与政府关系良好是顺利完成开发项目的必要因素。测量师楼在开发项目的整个周期内提供全面的服务，从购买土地到项目销售结束所提供的服务包括：在开发前期提供土地可行的开发方案、负责土地平整及市政建设合约的签署和履行、向政府申请开发规划的递交及相关修改工作、负责建设许可和开工许可的申请及与政府协商修改工作，同时还是建筑商与政府间的中介人。在开发项目的建设期中，负责监督建筑商的施工质量及进度并与建筑商和政府协调相关问题。在新住宅完工后，负责申请新住宅的建造担保及发放新住宅的入伙许可证。协助律师完成房屋买卖过户手续等。建筑商的选择也非常重要，它承担着建造住宅的全部工程，其具有雄厚的资金实力和建筑经验（通过以往完成的工程可鉴定），良好的政府关系以及在开发商发生财务困难时能继续投资建设保证工程完工的能力。律师行和会计师主要是为住宅开发商服务，在购买土地和与测量师、建筑商签订协议时提供合法合理的保护条款，同时负责开发项目和投资移民申请的财务申报、房屋销售和项目投资回报等工作。他们为澳洲房产开发商提供良好的服务，使开发商完全能够专注于开发项目的工程方面的工作。
3、向银行申请项目贷款。开发商向政府申请到土地的初步规划后，可凭此规划到银行申请贷款，用以购买土地和完成土地开发。通常银行会将土地的规划作为抵押物要求评估行对土地进行评估和提出可行结论后，要求开发商提供该项目的成本明细和预计销售价格及回报率等文件，再根据该项目的投资回报状况综合考量后决定对该项目的融资数额及融资年利息。
4、开发房地产。主要包括：（1）根据土地的实际情况及周围环境设计住宅的外观和内部结构并设计有关装修方案等，最终制定出有市场竞争力的销售价格； （2）把土地开发和住宅建筑分包给有政府认可的测量师和建筑商，由测量师与政府部门签订土地开发及市政建设协议、建设许可和开工许可并在政府的监督之下完成住宅的土地开发工作，建筑商在取得测量师申请的政府的建设许可和开工许可后进行住宅的全部建筑施工直至完工。（3）开始销售新开发建造的楼房。通常在建设许可获得批准后就可开始接受客户的意向金预订，工程完工时由测量师申请新楼的建筑保险和入伙许可，在得到批准后开始与客户签订购房合同和办理按揭抵押贷款，并在客户付清全款后将房屋及新产权证交与客户。至此，一个新的住宅工程竣工并销售完成。
